Was bedeutet AfA bei einer Immobilie?
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung". Dahinter steckt eine einfache Idee: Ein Gebäude nutzt sich über die Jahre ab und verliert an Wert. Diesen Wertverlust darfst du als Vermieter steuerlich geltend machen, indem du die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über viele Jahre verteilt als Werbungskosten absetzt. So mindert die AfA jedes Jahr deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – und damit deine Steuerlast.
Der große Vorteil: Die AfA ist ein reiner Buchungsposten. Du gibst kein zusätzliches Geld aus, sondern setzt einen Teil deiner ursprünglichen Investition steuerlich an. Das funktioniert nur bei vermieteten oder beruflich genutzten Objekten – eine selbst bewohnte Immobilie kannst du dagegen nicht abschreiben.
Warum nur das Gebäude abgeschrieben wird
Abgeschrieben wird ausschließlich das Gebäude, nicht das Grundstück. Der Grund: Grund und Boden nutzt sich nicht ab, er verliert nicht an Wert. Deshalb musst du den Kaufpreis in einen Boden- und einen Gebäudeanteil aufteilen. Nur der Gebäudeanteil bildet die Basis für deine AfA.
Diese Aufteilung ist entscheidend – je höher der Gebäudeanteil, desto höher deine jährliche Abschreibung. Üblich sind je nach Lage und Bodenrichtwert Gebäudeanteile zwischen 70 % und 85 %. Das Finanzamt akzeptiert eine sachgerechte Aufteilung, etwa nach der amtlichen Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums oder einem Gutachten.
Halte den Gebäudeanteil schon im Kaufvertrag fest oder dokumentiere ihn mit einem Gutachten. Eine zu niedrige Aufteilung kostet dich über die gesamte Abschreibungsdauer bares Geld – nachträglich lässt sie sich nur schwer korrigieren.
Die Bemessungsgrundlage richtig ermitteln
Zur Bemessungsgrundlage gehört nicht nur der reine Kaufpreis des Gebäudes. Auch die Anschaffungsnebenkosten zählen anteilig dazu: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine eventuelle Maklerprovision. Diese Nebenkosten teilst du im selben Verhältnis wie den Kaufpreis auf Gebäude und Boden auf.
Rechenbeispiel: Kaufst du eine vermietete Wohnung für 400.000 € und entfallen 20 % auf den Boden, beträgt dein Gebäudeanteil 320.000 €. Kommen 30.000 € Nebenkosten hinzu, erhöht sich deine Bemessungsgrundlage um 80 % davon, also um 24.000 € auf insgesamt 344.000 €. Auf diesen Betrag wendest du dann den AfA-Satz an.
Lineare AfA: die Sätze im Überblick
Der Normalfall ist die lineare AfA: Du schreibst jedes Jahr den gleichen Prozentsatz ab. Welcher Satz gilt, hängt vom Fertigstellungsjahr des Gebäudes ab. Geregelt ist das in § 7 Abs. 4 EStG.
- 3 % jährlich für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden (Abschreibungsdauer rund 33 Jahre).
- 2 % jährlich für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden (50 Jahre).
- 2,5 % jährlich für Altbauten mit Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925 (40 Jahre).
Im Jahr des Kaufs wird die AfA monatsgenau berechnet. Erwirbst du die Immobilie also im Juli, kannst du im ersten Jahr nur die Hälfte des Jahresbetrags ansetzen. Die genauen Daten trägst du in der Anlage V deiner Steuererklärung über ELSTER ein.
Verwechsle das Baujahr nicht mit dem Kaufjahr. Maßgeblich für den AfA-Satz ist immer das Jahr der Fertigstellung des Gebäudes – nicht, wann du es gekauft hast.
Degressive AfA für Neubauten (§ 7 Abs. 5a EStG)
Für neu errichtete Wohngebäude gibt es seit 2023 wieder die degressive AfA. Sie beträgt 5 % vom jeweiligen Restwert und gilt für Wohngebäude, deren Herstellung nach dem 30. September 2023 begonnen hat bzw. die in diesem Zeitraum gekauft wurden – die Regel läuft bis zum 30. September 2029.
Der Clou: Die 5 % beziehen sich nicht auf die ursprünglichen Kosten, sondern jedes Jahr auf den verbliebenen Restwert. Dadurch ist die Abschreibung in den ersten Jahren deutlich höher. Bei 300.000 € Gebäudewert sind das im ersten Jahr 15.000 € statt nur 9.000 € bei der linearen 3-%-AfA. Mit den Jahren sinkt der Betrag – deshalb darfst du einmalig zur linearen AfA wechseln, sobald diese vom Restwert höher ausfällt.
Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Zusätzlich zur normalen AfA können Vermieter neuer Mietwohnungen die Sonderabschreibung nach § 7b EStG nutzen. Damit lassen sich in den ersten vier Jahren jährlich bis zu 5 % zusätzlich abschreiben – obendrauf auf die lineare oder degressive AfA. Voraussetzung ist, dass neuer, bisher nicht vorhandener Wohnraum geschaffen wird.
Die Bedingungen wurden zuletzt verbessert: Der Bauantrag muss nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt sein, die Baukosten dürfen 5.200 € je Quadratmeter nicht übersteigen, und das Gebäude muss den Standard „Effizienzhaus 40" erfüllen. Die Sonder-AfA wird allerdings nur auf eine gedeckelte Bemessungsgrundlage von 4.000 € pro Quadratmeter angewendet.
Die § 7b-Sonder-AfA und die degressive AfA lassen sich kombinieren. So kannst du in den ersten Jahren einen erheblichen Teil deiner Investition abschreiben – lass dir das vor dem Bau von einem Steuerberater durchrechnen.
Erhaltungsaufwand vom anschaffungsnahen Aufwand abgrenzen
Reparaturen und Renovierungen sind grundsätzlich sofort als Werbungskosten absetzbar. Aufpassen musst du aber in den ersten drei Jahren nach dem Kauf: Übersteigen deine Instandsetzungskosten (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, wertet das Finanzamt sie als „anschaffungsnahen Herstellungsaufwand".
Die Folge: Diese Kosten darfst du dann nicht sofort abziehen, sondern musst sie über die AfA verteilt abschreiben. Plane größere Sanierungen deshalb entweder bewusst nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist oder halte dich unter der 15-%-Grenze.
Die 15-%-Grenze ist ein häufiger Stolperstein. Wer kurz nach dem Kauf umfangreich saniert, verliert den sofortigen Steuerabzug und muss die Kosten über Jahrzehnte strecken.
Kürzere Restnutzungsdauer nachweisen
Die gesetzlichen Sätze gehen von einer typisierten Nutzungsdauer aus (zum Beispiel 50 Jahre bei 2 %). Du darfst aber eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer ansetzen und damit höher abschreiben – etwa bei einem stark abgenutzten Altbau. Den Nachweis führst du in der Regel über ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen.
Ergibt das Gutachten zum Beispiel eine Restnutzungsdauer von 30 statt 50 Jahren, steigt dein AfA-Satz von 2 % auf rund 3,3 %. Das lohnt sich besonders bei älteren Bestandsimmobilien, bei denen das Finanzamt qualifizierte Gutachten anerkennen muss.
AfA bei geerbten oder geschenkten Immobilien
Erbst oder bekommst du eine vermietete Immobilie geschenkt, führst du die AfA des Vorbesitzers fort. Du übernimmst dessen Bemessungsgrundlage und schreibst nur noch den Restwert über die verbleibende Nutzungsdauer ab. Eine eigene, neue AfA-Basis entsteht dadurch nicht.
Anders ist es, wenn du gegen Zahlung übernimmst oder Miterben auszahlst – dann liegt insoweit ein entgeltlicher Erwerb vor, der dir teilweise eine neue Bemessungsgrundlage verschafft. Diese Fälle solltest du genau prüfen, weil sie deine künftige Abschreibung deutlich beeinflussen.
So trägst du die AfA in die Steuererklärung ein
Die AfA gehört in die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Dort gibst du die Gebäude-Bemessungsgrundlage, den Satz und den Jahresbetrag an. Über die Suche nach deinem Finanzamt findest du heraus, welches Amt zuständig ist und wohin deine Erklärung geht.
Bewahre Kaufvertrag, Nebenkostenbelege und – falls vorhanden – das Wertgutachten gut auf. Das Finanzamt fragt diese Unterlagen häufig im ersten Jahr der Vermietung nach. Weitere Themen rund ums Vermieten findest du im Cluster Immobilien & Wohnen.
Kauf einer vermieteten Altbauwohnung (Baujahr 1990) für 400.000 €, Bodenanteil 20 %, plus 30.000 € Nebenkosten, lineare AfA 2 %
| Gebäudeanteil Kaufpreis (80 %) | 320.000 € |
| Nebenkosten Gebäudeanteil (80 % von 30.000 €) | 24.000 € |
| Bemessungsgrundlage | 344.000 € |
| AfA-Satz | 2 % |
| Jährlich absetzbare AfA | 6.880 € |
vereinfacht; im Kaufjahr nur zeitanteilig (monatsgenau)
TippPlane größere Sanierungen entweder klar unter 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten oder bewusst erst nach Ablauf von drei Jahren nach dem Kauf – so bleibt der sofortige Werbungskostenabzug erhalten, statt die Kosten über Jahrzehnte abschreiben zu müssen.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die AfA für eine vermietete Immobilie?
Die lineare AfA beträgt 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung 1925–2022, 2,5 % für Altbauten vor 1925 und 3 % für Wohngebäude ab Baujahr 2023. Neubauten können zusätzlich degressiv mit 5 % vom Restwert abgeschrieben werden.
Kann ich den Grundstücksanteil abschreiben?
Nein. Grund und Boden nutzen sich nicht ab und werden deshalb nicht abgeschrieben. Du musst den Kaufpreis in einen Boden- und einen Gebäudeanteil aufteilen und nur den Gebäudeanteil als Bemessungsgrundlage für die AfA ansetzen.
Was ist der Unterschied zwischen linearer und degressiver AfA?
Bei der linearen AfA schreibst du jedes Jahr den gleichen Prozentsatz der Anschaffungskosten ab. Bei der degressiven AfA (5 % nach § 7 Abs. 5a EStG) wird der Satz auf den jeweiligen Restwert angewendet, sodass die Abschreibung in den ersten Jahren höher ist und dann sinkt.
Kann ich die AfA nachträglich erhöhen?
Eine höhere AfA ist möglich, wenn du über ein Gutachten eines Sachverständigen eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachweist. Dann steigt dein jährlicher AfA-Satz entsprechend, was sich besonders bei älteren Bestandsimmobilien lohnen kann.
Was passiert mit der AfA bei einer geerbten Immobilie?
Bei unentgeltlichem Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung führst du die AfA des Vorbesitzers fort. Du übernimmst dessen Bemessungsgrundlage und schreibst den Restwert über die verbleibende Nutzungsdauer ab – eine neue AfA-Basis entsteht nicht.