Energetische Sanierung steuerlich absetzen (§ 35c EStG)

Was steckt hinter der Steuerermäßigung nach § 35c EStG?

Seit 2020 gibt es eine eigene Steuerförderung für die energetische Sanierung selbstgenutzter Wohngebäude. Anders als ein Werbungskostenabzug mindert § 35c EStG nicht dein zu versteuerndes Einkommen, sondern direkt die festgesetzte Einkommensteuer. Jeder geförderte Euro spart dir also einen vollen Euro Steuer. Die Förderung läuft aktuell bis Ende 2029 und richtet sich an Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung selbst bewohnen.

Wenn du noch auf der Suche nach dem für dich zuständigen Amt bist, findest du es über unsere Finanzamt-Suche. Weitere Themen rund ums Eigenheim haben wir im Cluster Immobilien & Wohnen gebündelt.

Wer kann die Förderung nutzen?

Begünstigt ist ausschließlich selbstgenutztes Wohneigentum. Das Gebäude muss bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre sein, maßgeblich ist der Beginn der Herstellung. Außerdem musst du die Immobilie im jeweiligen Steuerjahr ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Eine unentgeltliche Überlassung der gesamten Wohnung an andere zählt nicht als eigene Nutzung.

Vermietete Objekte sind ausgeschlossen – dort ziehst du Sanierungskosten ohnehin als Werbungskosten oder über die Abschreibung ab. Bei einem teils vermieteten, teils selbst genutzten Haus wird nur der eigengenutzte Anteil gefördert.

Welche Maßnahmen sind förderfähig?

Das Gesetz nennt einen festen Katalog energetischer Maßnahmen. Dazu gehören:

• Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken
• Erneuerung von Fenstern und Außentüren
• Einbau oder Erneuerung einer Lüftungsanlage
• Erneuerung der Heizungsanlage
• Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
• Optimierung bestehender Heizungen, die älter als zwei Jahre sind

Wichtig: Die Maßnahmen müssen die technischen Mindestanforderungen der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) erfüllen. Dein Fachunternehmen kennt diese Werte und hält sie auf der Bescheinigung fest.

Wie hoch ist die Steuerermäßigung?

Insgesamt kannst du 20 % der Kosten geltend machen, maximal 40.000 € pro Objekt. Verteilt wird das über drei Jahre: Im Jahr des Abschlusses und im Folgejahr jeweils 7 % (höchstens 14.000 € pro Jahr), im dritten Jahr 6 % (höchstens 12.000 €). Der Höchstbetrag gilt pro Gebäude, nicht pro Person – Ehepartner verdoppeln ihn also nicht.

Anders als beim Handwerkerbonus zählen hier nicht nur die Arbeitskosten, sondern die gesamten Aufwendungen inklusive Material. Reichen deine Kosten für mehrere Maßnahmen aus, kannst du sie kombinieren, bis der gemeinsame Höchstbetrag erreicht ist. Übersteigt die mögliche Steuerermäßigung in einem Jahr deine Steuerschuld, verfällt der Rest – ein Vortrag in spätere Jahre ist nicht vorgesehen. Plane größere Sanierungen deshalb mit Blick auf dein zu versteuerndes Einkommen.

Energieberatung extra absetzen

Zusätzlich zu den Maßnahmen kannst du die Kosten für eine energetische Baubegleitung oder Fachplanung absetzen, und zwar mit 50 % im Jahr der Zahlung. Diese Förderung wird auf den Höchstbetrag angerechnet, lohnt sich aber fast immer, weil ein zertifizierter Energieberater die optimale Reihenfolge der Schritte plant.

Welche Nachweise brauchst du?

Drei Dinge sind Pflicht: eine amtliche Bescheinigung des Fachunternehmens (oder eines berechtigten Energieberaters) nach amtlichem Muster, eine ordnungsgemäße Rechnung in deutscher Sprache sowie die Bezahlung per Banküberweisung. Barzahlung schließt die Förderung komplett aus. Bewahre alle Unterlagen gut auf – das Finanzamt kann die Bescheinigung anfordern.

§ 35c oder andere Förderung – nicht beides

Du musst dich entscheiden: Die Steuerermäßigung entfällt, wenn du für dieselbe Maßnahme bereits zinsverbilligte Darlehen oder Zuschüsse (etwa von der KfW oder dem BAFA) erhalten hast. Auch eine Doppelförderung über den Handwerkerbonus nach § 35a EStG oder den Abzug als Sonderausgabe nach § 10f EStG ist ausgeschlossen. Rechne vorher durch, welcher Weg für dich günstiger ist.

So trägst du es in der Steuererklärung ein

Die Angaben machst du über die Anlage Energetische Maßnahmen in deiner Einkommensteuererklärung, am einfachsten über ELSTER. Du gibst die Maßnahme, die Kosten und die Daten aus der Fachunternehmer-Bescheinigung an. In den beiden Folgejahren wiederholst du die Eintragung für die nächste Tranche.

Häufige Fehler vermeiden

Typische Stolperfallen: bar bezahlte Rechnungen, eine fehlende oder formlose Bescheinigung, ein zu junges Gebäude oder die gleichzeitige Inanspruchnahme einer KfW-Förderung. Plane die Sanierung deshalb von Anfang an mit Blick auf die Nachweise.

Ein weiterer Klassiker ist die falsche Reihenfolge: Wer erst saniert und sich danach über Förderwege Gedanken macht, verschenkt häufig Geld. Vergleiche frühzeitig die direkte Steuerermäßigung nach § 35c EStG mit den Zuschüssen von BAFA und KfW und entscheide dich bewusst für den Weg, der in deiner Situation am meisten bringt. Bei Unsicherheiten hilft dir ein Steuerberater oder ein zertifizierter Energieberater weiter.