Grunderwerbsteuer beim Hauskauf: Höhe und Fälligkeit

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die du beim Kauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung an das Finanzamt zahlst. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Sobald ein wirksamer Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist, entsteht die Steuerpflicht – unabhängig davon, ob du selbst einziehst oder die Immobilie vermietest.

Sie hat nichts mit der jährlich wiederkehrenden Grundsteuer zu tun, mit der sie oft verwechselt wird. Die Grunderwerbsteuer fällt nur ein einziges Mal an, nämlich beim Eigentümerwechsel. Für die meisten Käufer ist sie nach dem Kaufpreis und der Maklerprovision der drittgrößte Posten bei den Erwerbsnebenkosten.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026?

Den bundesweiten Grundsatz legt § 11 GrEStG mit 3,5 Prozent fest. Über eine Öffnungsklausel im Grundgesetz dürfen die Bundesländer ihren Steuersatz aber selbst bestimmen – und davon haben fast alle Gebrauch gemacht. Deshalb zahlst du je nach Lage der Immobilie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Diese Sätze gelten 2026 in den 16 Bundesländern:

• Bayern: 3,5 %
• Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen: 5,0 %
• Bremen, Hamburg, Sachsen: 5,5 %
• Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %
• Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein: 6,5 %

Entscheidend ist immer das Bundesland, in dem das Grundstück liegt – nicht dein Wohnort. Ein Münchner, der ein Haus in Düsseldorf kauft, zahlt also den nordrhein-westfälischen Satz von 6,5 Prozent.

Wie wird die Steuer berechnet?

Bemessungsgrundlage ist nach § 8 GrEStG der Wert der Gegenleistung – in der Regel also der notariell beurkundete Kaufpreis. Auf diesen Betrag wird der Prozentsatz deines Bundeslandes angewendet, das Ergebnis wird auf volle Euro nach unten abgerundet.

Wichtig: Zur Gegenleistung zählen nicht nur der reine Kaufpreis, sondern auch übernommene Lasten wie ein Nießbrauchrecht oder eine Rentenverpflichtung. Wer ein Haus kauft und gleichzeitig eine bestehende Hypothek übernimmt, muss diesen Wert ebenfalls einrechnen.

Was du aus der Bemessungsgrundlage heraushalten kannst

Bewegliche Gegenstände, die du mit dem Haus übernimmst, gehören nicht zum Grundstück und damit nicht in die Bemessungsgrundlage. Dazu zählen zum Beispiel eine Einbauküche, Markisen, eine Sauna, hochwertige Lampen oder ein Gartenhaus. Werden diese im Kaufvertrag gesondert und realistisch ausgewiesen, sparst du auf diesen Anteil die Grunderwerbsteuer.

Das Finanzamt akzeptiert solche Abzüge nur in einem nachvollziehbaren Rahmen. Als grobe Faustregel gilt: Liegt der Wert des Inventars unter rund 15 Prozent des Kaufpreises, gibt es meist keine Rückfragen. Bewahre Rechnungen oder Wertnachweise auf, falls das Finanzamt prüft.

Wann entsteht die Steuer?

Die Steuerpflicht entsteht grundsätzlich mit dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags, also der notariellen Beurkundung. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, dem Finanzamt jeden Kaufvertrag zu melden. Du musst also nichts selbst anstoßen – die Behörde wird automatisch informiert.

Bei Verträgen mit aufschiebender Bedingung oder bei genehmigungsbedürftigen Geschäften entsteht die Steuer erst, wenn die Bedingung eintritt beziehungsweise die Genehmigung erteilt ist. Für den klassischen Hauskauf ist das aber selten relevant.

Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?

Nach der Beurkundung schickt dir das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid. Laut § 15 GrEStG wird die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig. In dieser Zeit musst du den vollen Betrag in einer Summe überweisen – eine Ratenzahlung ist nicht vorgesehen, das Finanzamt kann aber in Ausnahmefällen eine längere Frist gewähren.

Rechne damit, dass der Bescheid je nach Finanzamt zwei bis acht Wochen nach dem Notartermin eintrifft. Plane das Geld also fest in deine Finanzierung ein, denn ohne gezahlte Grunderwerbsteuer geht es nicht weiter.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung als Schlüssel

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist die Bestätigung des Finanzamts, dass der Grunderwerbsteuer nichts mehr entgegensteht. Sie geht in der Regel direkt an den Notar, der sie für den Eintrag im Grundbuch braucht.

Ohne dieses Dokument bleibst du rechtlich nicht Eigentümer, auch wenn der Kaufvertrag längst unterschrieben ist. Die Bescheinigung ist damit der letzte formale Schritt zwischen Kauf und endgültigem Eigentum – und sie hängt allein an deiner pünktlichen Zahlung.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Nach § 13 GrEStG sind Käufer und Verkäufer gemeinsam Steuerschuldner. In nahezu allen Kaufverträgen wird jedoch vereinbart, dass der Käufer die Steuer trägt – das ist der absolute Regelfall. Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt theoretisch auch an den Verkäufer wenden.

Kaufst du gemeinsam mit deinem Partner, haftet ihr beide. Den Bescheid bekommt ihr in der Regel zusammen, und es genügt eine Zahlung für den gesamten Betrag.

Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt

Es gibt einige gesetzliche Befreiungen. Steuerfrei bleiben unter anderem Käufe zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern, der Erwerb durch Verwandte in gerader Linie – also etwa zwischen Eltern und Kindern – sowie Übertragungen im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung.

Außerdem greift eine Bagatellgrenze: Liegt der Kaufpreis unter 2.500 €, wird keine Grunderwerbsteuer erhoben. Auch die Aufteilung im Rahmen einer Scheidung kann steuerfrei sein. Im Zweifel hilft dir dein zuständiges Finanzamt weiter – das passende findest du über die Finanzamt-Suche.

Ist die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar?

Bei einer selbst genutzten Immobilie kannst du die Grunderwerbsteuer nicht von der Steuer absetzen – sie ist reine Privatsache. Anders sieht es aus, wenn du die Immobilie vermietest: Dann zählt die Steuer zu den Anschaffungsnebenkosten und wird zusammen mit dem Gebäudewert über die Jahre abgeschrieben.

Auch bei einer betrieblich genutzten Immobilie lässt sich die Steuer über die Abschreibung geltend machen. Für Kapitalanleger ist die Grunderwerbsteuer damit zumindest mittelbar steuerlich nutzbar. Weitere Themen rund um Immobilien findest du im Ratgeber-Bereich Immobilien & Wohnen.

Häufige Fehler, die teuer werden

Der teuerste Fehler ist, die Grunderwerbsteuer bei der Finanzierung zu vergessen. Banken finanzieren die Nebenkosten oft nicht mit, sodass du die Steuer aus Eigenmitteln aufbringen musst. Wer hier zu knapp kalkuliert, gerät schnell in Zahlungsnot.

Ebenso ärgerlich ist es, das mitgekaufte Inventar nicht im Kaufvertrag auszuweisen – die Chance auf eine niedrigere Bemessungsgrundlage ist dann vertan. Und schließlich solltest du den Bescheid nicht ignorieren: Wer die Monatsfrist verstreichen lässt, riskiert Säumniszuschläge und verzögert die eigene Eintragung ins Grundbuch.