Grundsteuer: Zuständiges Finanzamt und dein Aktenzeichen

Wer macht bei der Grundsteuer eigentlich was?

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer sind überrascht: An der Grundsteuer sind zwei verschiedene Behörden beteiligt. Das Finanzamt ermittelt die rechnerischen Grundlagen, die Gemeinde setzt die Steuer am Ende fest und kassiert sie auch. Deshalb bekommst du Post von beiden Stellen – und deshalb landest du mit einer Frage zum Betrag mal beim Finanzamt und mal beim Rathaus. Wenn du wissen willst, welches Finanzamt für dich zuständig ist, hilft dir unsere Finanzamt-Suche weiter.

Das dreistufige Verfahren kurz erklärt

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach den Regeln der Grundsteuerreform berechnet. Das geschieht in drei Stufen: Zuerst stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert fest. Daraus errechnet es den Grundsteuermessbetrag. Erst danach kommt die Gemeinde ins Spiel und wendet ihren Hebesatz an. Jede Stufe ist ein eigener Bescheid – und nur gegen den jeweils richtigen Bescheid kannst du auch Einspruch einlegen.

Welches Finanzamt ist für deine Grundsteuer zuständig?

Zuständig ist das sogenannte Lagefinanzamt – also das Finanzamt, in dessen Bezirk dein Grundstück liegt. Das ist wichtig, wenn dein Wohnort und deine Immobilie auseinanderfallen: Wohnst du in Köln, besitzt aber eine Eigentumswohnung in Leipzig, ist das Finanzamt in Leipzig für die Grundsteuer zuständig, nicht dein Wohnsitzfinanzamt. Besitzt du mehrere Grundstücke in verschiedenen Orten, hast du es entsprechend mit mehreren Finanzämtern zu tun.

Das Aktenzeichen: deine 16-stellige Grundstücksnummer

Jedes Grundstück wird beim Finanzamt unter einem eigenen Aktenzeichen geführt. Es ist in der Regel 16-stellig und hieß früher oft „Einheitswert-Aktenzeichen" oder kurz „EW-Az.". Dieses Aktenzeichen ist nicht dasselbe wie deine persönliche Steuernummer oder deine Steuer-Identifikationsnummer – es bezieht sich ausschließlich auf das jeweilige Grundstück. Hast du mehrere Grundstücke, hat jedes sein eigenes Aktenzeichen.

Wo findest du dein Aktenzeichen?

Das Aktenzeichen steht auf mehreren Dokumenten, die du vermutlich schon im Haus hast:

• auf dem Informationsschreiben deines Finanzamts zur Grundsteuerreform,
• auf dem Bescheid über den Grundsteuerwert,
• auf dem Bescheid über den Grundsteuermessbetrag,
• häufig auch auf dem Grundsteuerbescheid deiner Gemeinde.

Bewahre das Aktenzeichen gut auf: Ohne diese Nummer kann das Finanzamt deinen Fall nur schwer zuordnen, und bei einem Einspruch solltest du sie immer angeben.

Die drei Bescheide – und von wem sie kommen

Vom Finanzamt kommen zwei Bescheide: der Grundsteuerwertbescheid und der Grundsteuermessbescheid. Von der Gemeinde kommt der eigentliche Grundsteuerbescheid mit dem Zahlbetrag und den Fälligkeitsterminen. Ein häufiges Missverständnis: Findest du den Endbetrag zu hoch, ist dafür oft gar nicht die Gemeinde der richtige Ansprechpartner, sondern das Finanzamt – nämlich dann, wenn schon der Wert oder der Messbetrag falsch ist.

Grundsteuerwert und Steuermesszahl

Den Grundsteuerwert ermittelt das Finanzamt unter anderem aus dem Bodenrichtwert und – beim Bundesmodell – aus statistischen Mietdaten. Diesen Wert multipliziert es mit der Steuermesszahl. Im Bundesmodell beträgt sie für Wohngrundstücke 0,031 Prozent und für Nichtwohngrundstücke 0,034 Prozent. Heraus kommt der Grundsteuermessbetrag, der für die spätere Höhe der Steuer entscheidend ist.

Der Hebesatz der Gemeinde

Den letzten Schritt macht deine Gemeinde: Sie multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz. Diesen Hebesatz legt jede Kommune selbst fest, weshalb die Grundsteuer von Ort zu Ort stark schwanken kann. Das Finanzamt hat darauf keinen Einfluss – Fragen zum Hebesatz gehören also ins Rathaus.

Einspruch: an wen und bis wann?

Gegen die Bescheide des Finanzamts (Wert und Messbetrag) kannst du innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch beim zuständigen Finanzamt einlegen. Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde legst du dagegen Widerspruch bei der Gemeinde ein. Gib im Schreiben immer dein Aktenzeichen an. Den Einspruch kannst du bequem über ELSTER einreichen.

Bundesmodell oder eigenes Landesmodell?

Nicht alle Bundesländer rechnen gleich. Die meisten nutzen das Bundesmodell, aber zum Beispiel Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Modelle mit abweichenden Berechnungen. Welche Steuermesszahlen und Faktoren bei dir gelten, hängt also vom Bundesland deines Grundstücks ab. Mehr rund um Haus und Wohnung findest du in unserem Themenbereich Immobilien & Wohnen.

Was du jetzt tun solltest

Prüfe deine Bescheide auf offensichtliche Fehler: Stimmen Grundstücksgröße, Wohnfläche und Gebäudeart? Schon kleine Tippfehler können den Wert verzerren. Notiere dir dein Aktenzeichen und das zuständige Finanzamt – beides brauchst du für jede Rückfrage. Bist du unsicher, welches Amt das ist, findest du es über die Finanzamt-Suche in Sekunden.