Maklerkosten absetzen: Es kommt auf den Anlass an
Ob du eine Maklerprovision von der Steuer absetzen kannst, hängt nicht davon ab, wie hoch sie war – sondern warum du den Makler beauftragt hast. Das Finanzamt fragt immer: Stehen die Kosten im Zusammenhang mit deinen Einkünften? Nur dann sind sie als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abziehbar. Bei einer reinen Privatangelegenheit, etwa der Suche nach dem eigenen Traumhaus, bleibst du dagegen auf den Kosten sitzen.
Im Wesentlichen gibt es drei Konstellationen, in denen Maklerkosten steuerlich eine Rolle spielen: bei der Vermietung, beim Verkauf einer vermieteten Immobilie und beim beruflich bedingten Umzug. Diese drei Fälle schauen wir uns nacheinander genau an, damit du sofort weißt, in welche Schublade dein eigener Fall gehört.
Maklerkosten bei der Vermietung
Vermietest du eine Wohnung oder ein Haus, erzielst du steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Alle Ausgaben, die mit dieser Vermietung zusammenhängen, sind grundsätzlich Werbungskosten. Beauftragst du also einen Makler, um nach dem Auszug deines bisherigen Mieters einen neuen Mieter zu finden, ist die Maklerprovision sofort und in voller Höhe abziehbar.
Werbungskosten sind nach dem Einkommensteuergesetz "Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen" (§ 9 EStG). Genau das trifft auf die Mietersuche bei einer laufenden Vermietung zu. Du trägst die Kosten in der Anlage V deiner Steuererklärung ein und minderst damit deine Mieteinnahmen – im Jahr der Zahlung zu 100 Prozent.
Wechselt der Mieter und du schaltest sofort einen Makler ein, hebe Provisionsrechnung und Zahlungsnachweis gut auf. Diese Kosten senken im selben Jahr deinen zu versteuernden Mietüberschuss – oft ein paar hundert Euro Steuerersparnis.
Achtung beim Kauf zur Erstvermietung
Anders sieht es aus, wenn du eine Immobilie als Kapitalanlage kaufst und der Makler dir diese Immobilie vermittelt hat. Dann gehört die Provision zu den Anschaffungsnebenkosten. Du kannst sie nicht sofort abziehen, sondern nur über die jährliche Abschreibung (AfA) – also verteilt über viele Jahre, in der Regel mit 2 oder 3 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr.
Wichtig ist die Unterscheidung: Die Provision für die Vermittlung des Kaufs ist Teil der Anschaffungskosten. Die Provision für die spätere Suche nach einem Mieter ist dagegen sofort abziehbar. Hast du beides über denselben Makler abgewickelt, lohnt sich eine getrennte Rechnung mit klarer Leistungsbeschreibung.
Maklerkosten für den Kauf einer vermieteten Immobilie sind keine sofort abziehbaren Werbungskosten. Sie erhöhen die Anschaffungskosten und wirken sich nur über die AfA aus – plane das in deiner Renditerechnung ein.
Maklerkosten beim Verkauf einer Immobilie
Verkaufst du eine Immobilie und beauftragst dafür einen Makler, kommt es darauf an, ob der Verkauf steuerlich überhaupt relevant ist. Bei einer reinen Privatimmobilie, die du selbst bewohnt hast oder die länger als zehn Jahre in deinem Besitz war, ist der Verkauf steuerfrei – und damit lassen sich auch die Maklerkosten nicht absetzen.
Anders ist es, wenn du innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkaufst und dabei ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG entsteht. Dann mindern die Maklerkosten als Veräußerungskosten direkt den steuerpflichtigen Gewinn. Der Veräußerungsgewinn ist nämlich der Verkaufserlös abzüglich Anschaffungskosten und der Kosten, die unmittelbar mit dem Verkauf zusammenhängen.
Verkaufst du eine vermietete Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist mit Gewinn, sammle alle Verkaufskosten: Maklerprovision, Notar, Inserate, Energieausweis. Jeder Euro mindert den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.
Maklerkosten beim beruflich bedingten Umzug
Ein oft übersehener Fall: Ziehst du aus beruflichen Gründen um, kannst du die Maklerprovision für die neue Mietwohnung als Werbungskosten absetzen. Beruflich bedeutet zum Beispiel: Du beginnst eine neue Stelle in einer anderen Stadt, dein Arbeitgeber versetzt dich, oder dein Arbeitsweg verkürzt sich durch den Umzug spürbar (Faustregel: täglich mindestens eine Stunde weniger Fahrzeit).
Wichtig ist die Einschränkung: Absetzbar ist nur die Provision für die Suche nach einer Mietwohnung. Beauftragst du einen Makler, um beim Umzug eine Immobilie zu kaufen, erkennt das Finanzamt diese Kosten nicht als Werbungskosten an. Neben der Maklerprovision kannst du bei einem beruflichen Umzug auch Transportkosten, Fahrten zur Wohnungsbesichtigung und eine doppelte Miete während der Kündigungsfrist geltend machen.
Die Umzugskostenpauschale 2026
Für die vielen kleinen Nebenkosten eines Umzugs gibt es zusätzlich eine Pauschale, ohne dass du Belege sammeln musst. Sie beträgt seit dem 1. März 2024 und unverändert auch 2026 964 € für die umziehende Person und 643 € für jede weitere Person im Haushalt (etwa Partner oder Kinder). Diese sonstigen Umzugsauslagen sind in einem Schreiben des Bundesfinanzministeriums geregelt.
Die Maklerprovision für die neue Mietwohnung trägst du zusätzlich zur Pauschale mit Einzelnachweis ein – sie ist nicht durch die Pauschale abgegolten. So kombinierst du den pauschalen Abzug für den Kleinkram mit dem konkreten Nachweis der größeren Posten.
Die Umzugskostenpauschale gilt nur für beruflich veranlasste Umzüge. Ziehst du aus rein privaten Gründen um, kannst du weder die Pauschale noch die Maklerkosten für die neue Wohnung absetzen.
Wann Maklerkosten gar nicht absetzbar sind
Der häufigste Fall in der Praxis ist leider der ungünstige: Suchst du als Privatperson mit einem Makler dein selbst genutztes Eigenheim oder deine private Mietwohnung – ohne beruflichen Anlass –, sind die Maklerkosten steuerlich nicht abziehbar. Das Finanzamt wertet das als reine Privatangelegenheit der Lebensführung.
Auch über die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35a EStG) kommst du hier nicht weiter: Eine Maklerleistung ist keine Tätigkeit, die im oder am Haushalt erbracht wird, und fällt deshalb nicht darunter. Wer also privat eine Wohnung über einen Makler findet, hat steuerlich keinen Hebel.
So trägst du die Kosten richtig ein
Je nach Anlass landen die Maklerkosten an unterschiedlichen Stellen deiner Steuererklärung. Bei der Vermietung gehören sie in die Anlage V zu den Werbungskosten. Beim beruflichen Umzug trägst du sie in der Anlage N ein, ebenfalls bei den Werbungskosten. Den steuerpflichtigen Verkaufsgewinn samt Veräußerungskosten erfasst du in der Anlage SO.
Wenn du nicht sicher bist, welches Finanzamt für dich zuständig ist oder wo du Fragen klären kannst, hilft dir unsere Finanzamt-Suche schnell weiter. Weitere Themen rund um Eigentum, Vermietung und Verkauf findest du im Bereich Immobilien & Wohnen.
Bewahre Maklerrechnung, Vertrag und Kontoauszug mindestens bis zum bestandskräftigen Steuerbescheid auf. Auf der Rechnung sollte klar erkennbar sein, ob sie für Vermietung, Verkauf oder die neue Mietwohnung beim Umzug erstellt wurde.
Belege und Nachweise: Darauf achtet das Finanzamt
Damit der Abzug gelingt, muss der berufliche oder vermietungsbezogene Zusammenhang erkennbar sein. Beim beruflichen Umzug fragt das Finanzamt zum Beispiel gern nach dem neuen Arbeitsvertrag oder einer Bestätigung deines Arbeitgebers. Bei der Vermietung sollte die Maklerrechnung eindeutig die Mietersuche als Leistung ausweisen.
Reiche Belege nicht ungefragt mit ein, sondern halte sie für eine eventuelle Rückfrage bereit – seit der Belegvorhaltepflicht musst du Nachweise nur auf Anforderung vorlegen. Eine saubere Dokumentation ist trotzdem entscheidend, denn ohne nachvollziehbaren Zusammenhang streicht das Finanzamt den Abzug.
TippPrüfe vor jeder Maklerbeauftragung kurz den steuerlichen Anlass: Geht es um eine Vermietung, einen steuerpflichtigen Verkauf oder einen beruflichen Umzug? Nur dann zahlt das Finanzamt mit. Eine eindeutig formulierte Maklerrechnung („Provision für die Mietersuche“ statt nur „Maklercourtage“) erspart dir später Rückfragen.
Häufige Fragen
Kann ich Maklerkosten beim Kauf meines Eigenheims absetzen?
Nein. Suchst du als Privatperson dein selbst genutztes Haus oder deine Wohnung über einen Makler, gilt das als private Lebensführung und ist steuerlich nicht abziehbar – auch nicht über § 35a EStG.
Sind Maklerkosten bei der Vermietung sofort absetzbar?
Ja, wenn du den Makler für die Mietersuche bei einer bestehenden oder geplanten Vermietung beauftragst. Die Provision ist dann im Jahr der Zahlung voll als Werbungskosten in der Anlage V abziehbar.
Wie wirken sich Maklerkosten beim Immobilienkauf zur Vermietung aus?
Sie zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und sind nicht sofort abziehbar. Du machst sie nur über die jährliche Abschreibung (AfA) des Gebäudes geltend, meist mit 2 oder 3 Prozent pro Jahr.
Kann ich Maklerkosten bei einem Umzug absetzen?
Nur bei einem beruflich bedingten Umzug und nur die Provision für die neue Mietwohnung. Maklerkosten für den Kauf einer Immobilie sind auch beim beruflichen Umzug nicht absetzbar.
Mindern Maklerkosten die Spekulationssteuer beim Verkauf?
Ja. Verkaufst du innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist mit Gewinn, mindert die Maklerprovision als Veräußerungskosten den steuerpflichtigen Gewinn nach § 23 EStG.