Warum du Mieteinnahmen überhaupt versteuern musst
Vermietest du eine Immobilie, ein Grundstück oder einzelne Räume gegen Geld, erzielst du sogenannte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese sind im Einkommensteuergesetz geregelt und gehören zu den sieben Einkunftsarten, die du in deiner Steuererklärung angeben musst. Maßgeblich ist § 21 EStG – darunter fallen nicht nur klassische Wohnungen, sondern auch Ferienwohnungen, Gewerberäume, verpachtete Grundstücke oder die zeitlich begrenzte Überlassung von Rechten.
Wichtig ist: Du versteuerst nicht die volle Miete, sondern nur den Überschuss, der nach Abzug deiner Kosten übrig bleibt. Erzielst du mehr Einnahmen als Ausgaben, zahlst du auf diesen Gewinn deinen persönlichen Steuersatz. Liegen deine Kosten höher als die Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust, den du in der Regel mit anderen Einkünften verrechnen kannst – das senkt deine gesamte Steuerlast.
Welche Anlage V du brauchst
Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gibt es seit dem Veranlagungszeitraum 2023 nicht mehr nur ein Formular, sondern drei: die Anlage V für klassische, auf Dauer vermietete Objekte, die Anlage V-FeWo für Ferienwohnungen und kurzfristige Vermietung sowie die Anlage V-Sonstige für Sonderfälle wie Untervermietung, Erbbaurechte oder verpachtete unbebaute Grundstücke. Für jede vermietete Immobilie füllst du grundsätzlich eine eigene Anlage aus.
Seit 2025 reichst du die Steuererklärung in den meisten Fällen digital über ELSTER ein. Über das kostenlose Portal „Mein ELSTER“ findest du alle Vordrucke samt Ausfüllhilfen. Reine Rentner oder Arbeitnehmer ohne weitere steuerpflichtige Einnahmen dürfen unter bestimmten Voraussetzungen noch auf Papier abgeben – sobald du aber Mieteinnahmen hast, führt am elektronischen Weg meist kein Weg vorbei.
Die Anlage V ist auch dann Pflicht, wenn deine Immobilie zeitweise leer steht – vorausgesetzt, du kannst eine ernsthafte Vermietungsabsicht nachweisen (z. B. durch Inserate). Nur so erkennt das Finanzamt deine Kosten in der Leerstandsphase als Werbungskosten an.
Welche Mieteinnahmen steuerpflichtig sind
Zu den steuerpflichtigen Einnahmen zählt die Kaltmiete ebenso wie umlagefähige Nebenkosten, die deine Mieter an dich zahlen. Auch Mietzahlungen für Garagen, Stellplätze oder mitvermietete Einbauküchen gehören dazu. Erhaltene Kautionen sind dagegen erst dann eine Einnahme, wenn du sie tatsächlich einbehältst, etwa zur Verrechnung mit offenen Forderungen.
Eine wichtige Ausnahme gilt bei der vorübergehenden Untervermietung von selbst genutztem Wohnraum: Bleiben die Einnahmen unter 520 € im Jahr, darf das Finanzamt aus Vereinfachungsgründen auf die Besteuerung verzichten. Achtung – das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Überschreitest du die 520 € auch nur um einen Euro, wird der gesamte Betrag steuerpflichtig.
Werbungskosten: Das darfst du abziehen
Werbungskosten sind alle Ausgaben, die mit der Vermietung zusammenhängen. Sie mindern deine steuerpflichtigen Einkünfte und sind damit dein wichtigster Hebel, um Steuern zu sparen. Dazu gehören insbesondere:
- Schuldzinsen für den Immobilienkredit (nicht die Tilgung)
- Abschreibung (AfA) auf das Gebäude
- Erhaltungsaufwendungen wie Reparaturen und Renovierungen
- Grundsteuer, Versicherungen, Müllgebühren und nicht umlegbare Nebenkosten
- Verwaltungskosten, Kontoführung, Inserate und Fahrtkosten zur Immobilie
- Kosten für Steuerberatung rund um die Anlage V
Trage die Einnahmen und die jeweiligen Kostenarten in die dafür vorgesehenen Zeilen der Anlage V ein. Das Formular rechnet den Überschuss oder Verlust am Ende selbst aus. Bewahre alle Belege auf – das Finanzamt fordert sie bei Rückfragen an.
Größere Erhaltungsaufwendungen über mehrere tausend Euro kannst du auf Antrag gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV). Das lohnt sich, wenn du in einem einzelnen Jahr ohnehin schon einen hohen Verlust hättest und die Kosten in den Folgejahren mehr Steuerwirkung entfalten.
Die Gebäude-Abschreibung (AfA) richtig ansetzen
Da sich ein Gebäude über die Jahre abnutzt, darfst du die Anschaffungs- oder Herstellungskosten – allerdings nur den Gebäudeanteil, nicht den Grund und Boden – über die Nutzungsdauer abschreiben. Die linearen Sätze nach § 7 Abs. 4 EStG betragen:
- 2 % pro Jahr für Gebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022
- 2,5 % pro Jahr für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden
- 3 % pro Jahr für Gebäude mit Fertigstellung nach dem 31.12.2022
Für neu gebaute Wohngebäude gibt es zusätzlich die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG: 5 % vom jeweiligen Restwert, wenn der Baubeginn zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 liegt. In den ersten Jahren fällt die Abschreibung dadurch deutlich höher aus. Ein späterer Wechsel zur linearen Methode ist möglich.
Renovierst du kurz nach dem Kauf umfangreich, drohen die anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Übersteigen deine Instandsetzungskosten innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto), kannst du sie nicht sofort absetzen, sondern nur über die AfA verteilt. Plane größere Arbeiten deshalb mit Augenmaß.
Verbilligte Vermietung an Angehörige
Viele vermieten an Familienmitglieder zu einem günstigen Preis. Hier kommt es auf die Höhe der Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Marktmiete an. Verlangst du mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als voll entgeltlich – du darfst sämtliche Werbungskosten in voller Höhe abziehen.
Liegt die Miete unter 50 %, muss die Nutzung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden; du kannst die Kosten dann nur anteilig geltend machen. Im Bereich zwischen 50 % und 66 % verlangt das Finanzamt eine sogenannte Totalüberschussprognose, die zeigen muss, dass sich die Vermietung langfristig lohnt.
So gehst du beim Ausfüllen vor
Beginne mit den Angaben zum Objekt: Adresse, Anschaffungsdatum und Art der Nutzung. Danach trägst du in den oberen Zeilen alle Einnahmen ein – Kaltmiete, vereinnahmte Umlagen und sonstige Zahlungen. Im unteren Teil folgen die Werbungskosten, fein säuberlich nach Kostenarten getrennt.
Arbeite chronologisch deine Belege durch und nutze die Ausfüllhilfen in ELSTER, die zu jeder Zeile erklären, was hineingehört. Wenn dir unklar ist, welches Finanzamt für dich zuständig ist, findest du es schnell über unsere Finanzamt-Suche. Weitere Themen rund um Eigentum und Vermietung sammeln wir im Cluster Immobilien & Wohnen.
Verluste nutzen und Steuern sparen
Gerade in den ersten Jahren nach dem Kauf übersteigen Schuldzinsen und Abschreibung oft die Mieteinnahmen. Der entstehende Werbungskostenüberschuss ist kein Nachteil: Du verrechnest ihn mit deinen übrigen Einkünften, etwa dem Arbeitslohn, und bekommst dadurch Steuern zurück. Voraussetzung ist, dass das Finanzamt eine dauerhafte Vermietungsabsicht und eine grundsätzliche Gewinnerzielungsabsicht anerkennt.
Behalte trotzdem im Blick, dass dauerhafte Verluste ohne Aussicht auf einen Überschuss als „Liebhaberei“ eingestuft werden können – dann erkennt das Finanzamt die Verluste nicht mehr an. Bei langfristig vermieteten Wohnungen unterstellt der Fiskus die Gewinnerzielungsabsicht aber in der Regel ohne weitere Prüfung.
Fristen und Abgabe
Die Steuererklärung mit Anlage V gibst du zusammen mit deiner Einkommensteuererklärung ab. Die reguläre Frist endet bei Pflichtveranlagung am 31. Juli des Folgejahres; lässt du dich von einem Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein unterstützen, verlängert sich die Frist deutlich. Wer zu spät abgibt, riskiert einen Verspätungszuschlag nach § 152 AO.
Plane genügend Zeit für das Zusammentragen der Belege ein – Nebenkostenabrechnungen, Darlehenszinsbescheinigungen und Handwerkerrechnungen brauchst du alle. Je vollständiger deine Angaben, desto reibungsloser läuft die Bearbeitung beim Finanzamt.
Vermietete Eigentumswohnung mit 12.000 € Jahresmiete und üblichen Kosten
| Mieteinnahmen (Kaltmiete + Umlagen) | 12.000 € |
| abzüglich Abschreibung (AfA 2 %) | -4.000 € |
| abzüglich Schuldzinsen | -3.000 € |
| abzüglich sonstige Werbungskosten | -1.500 € |
| steuerpflichtige Einkünfte aus V+V | 3.500 € |
vereinfacht
TippLege dir für jede vermietete Immobilie einen eigenen Ordner (digital oder physisch) an und sortiere Belege schon während des Jahres nach Kostenart. Beim Ausfüllen der Anlage V im Folgejahr musst du die Beträge dann nur noch zusammenzählen – das spart Stunden und du vergisst keine abziehbare Position.
Häufige Fragen
Ab welcher Höhe muss ich Mieteinnahmen versteuern?
Es gibt keinen festen Freibetrag für reguläre Vermietung. Sobald du nach Abzug der Werbungskosten einen Überschuss erzielst und dein gesamtes zu versteuerndes Einkommen über dem Grundfreibetrag liegt, fällt Steuer an. Nur für vorübergehende Untervermietung selbst genutzten Wohnraums gilt eine Freigrenze von 520 € im Jahr.
Welche Anlage brauche ich für eine Ferienwohnung?
Für eine kurzfristig oder saisonal vermietete Ferienwohnung nutzt du seit 2023 die separate Anlage V-FeWo. Die klassische Anlage V ist für dauerhaft vermietete Objekte gedacht.
Kann ich die Kreditrate komplett absetzen?
Nein. Abziehbar sind nur die Schuldzinsen, nicht der Tilgungsanteil. Die Tilgung gilt als Vermögensbildung und ist steuerlich nicht relevant.
Was passiert, wenn meine Immobilie leer steht?
Auch bei Leerstand kannst du die laufenden Kosten als Werbungskosten absetzen, wenn du eine ernsthafte Vermietungsabsicht nachweist – etwa durch Anzeigen oder Maklerbeauftragung. Reiche die Anlage V dann ebenfalls ein.
Muss ich die Anlage V digital abgeben?
In den meisten Fällen ja. Seit 2025 ist die elektronische Abgabe über ELSTER für Vermieter mit steuerpflichtigen Einkünften der Standard. Eine Papierabgabe ist nur in eng begrenzten Ausnahmefällen erlaubt.