Was eine Vorfälligkeitsentschädigung überhaupt ist
Wenn du einen Immobilienkredit vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung zurückzahlst, entgehen der Bank die kalkulierten Zinsen. Diesen Schaden lässt sie sich über die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen. Sie ist also kein Strafgeld, sondern ein finanzieller Ausgleich für die vorzeitige Vertragsauflösung – rechtlich abgesichert über § 490 BGB.
Die Höhe richtet sich nach der Restschuld, der verbleibenden Zinsbindung und dem aktuellen Zinsniveau. Je länger die Restlaufzeit und je stärker die Zinsen seit Vertragsabschluss gefallen sind, desto teurer wird es für dich. Beträge zwischen 3.000 € und 30.000 € sind keine Seltenheit. Genau deshalb lohnt sich die Frage, ob das Finanzamt einen Teil davon trägt.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen einer selbst genutzten und einer vermieteten Immobilie. Nur bei der vermieteten Immobilie kommt überhaupt ein Steuerabzug in Betracht – denn Kosten lassen sich nur dort absetzen, wo sie mit steuerpflichtigen Einnahmen zusammenhängen.
Für deine selbst bewohnte Eigentumswohnung oder dein Eigenheim gibt es keinen Werbungskostenabzug. Hier fehlt der Zusammenhang mit steuerpflichtigen Einkünften, die Vorfälligkeitsentschädigung bleibt steuerlich komplett deine Privatsache.
Der Grundsatz: Verkauf bedeutet keine Werbungskosten
Verkaufst du eine vermietete Immobilie und löst dafür den laufenden Kredit ab, ist die Vorfälligkeitsentschädigung nach ständiger Rechtsprechung keine Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Das hat der Bundesfinanzhof im Urteil vom 11. Februar 2014 (IX R 42/13) klargestellt.
Die Begründung dreht sich um den sogenannten Veranlassungszusammenhang: Ursprünglich diente das Darlehen der Finanzierung deiner Vermietung – die Zinsen waren deshalb abziehbar. Sobald du aber verkaufst, wird der Kredit nicht mehr wegen der Vermietung abgelöst, sondern wegen des Verkaufs. Das auslösende Moment ist die Veräußerung, nicht mehr die Erzielung von Mieteinnahmen. Damit reißt der steuerliche Faden zur Vermietung ab.
Anders gesagt: Sobald du dich vom Objekt trennst, gehört die Vorfälligkeitsentschädigung zum Verkauf – und nicht mehr zu deiner laufenden Vermietungstätigkeit. Das gilt selbst dann, wenn du den Verkaufserlös sofort in eine neue Mietimmobilie steckst.
Beim Verkauf: Veräußerungskosten statt Werbungskosten
Ganz verloren ist die Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf aber nicht. Verkaufst du innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG vor. Dann zählt die Entschädigung als Veräußerungskosten und mindert den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.
Praktisch heißt das: Der Gewinn aus Verkaufspreis minus Anschaffungskosten wird um die Vorfälligkeitsentschädigung und weitere Verkaufsnebenkosten – etwa Maklerprovision oder Notarkosten der Löschung – reduziert. Du sparst also indirekt Steuern, allerdings nur, wenn überhaupt ein steuerpflichtiger Spekulationsgewinn anfällt.
Eingetragen wird das in der Anlage SO deiner Steuererklärung, in der private Veräußerungsgeschäfte erfasst werden. Halte dafür den Bankbeleg über die gezahlte Entschädigung sowie die Kauf- und Verkaufsverträge bereit, denn das Finanzamt rechnet den Gewinn anhand dieser Werte nach.
Liegt der Verkauf außerhalb der Zehn-Jahres-Frist, ist der Gewinn steuerfrei – dann wirkt sich die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich überhaupt nicht aus. Prüfe also vor dem Verkauf genau, ob die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist.
Wann die Entschädigung doch Werbungskosten ist
Es gibt eine wichtige Ausnahme: Löst du das Darlehen ab, ohne die Immobilie zu verkaufen, und vermietest weiter, bleibt der Zusammenhang zur Vermietung bestehen. Klassischer Fall ist die Umschuldung – du löst einen teuren Kredit ab, um ihn durch ein günstigeres Darlehen für dieselbe vermietete Immobilie zu ersetzen.
In diesem Fall ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Finanzierungskosten den Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung zuzuordnen. Denn das neue, günstigere Darlehen dient weiterhin der Erzielung deiner Mieteinnahmen. Der Veranlassungszusammenhang reißt nicht ab, weil du das Objekt behältst und weiter vermietest.
Du trägst die Entschädigung dann in der Anlage V deiner Steuererklärung bei den Schuldzinsen ein. Achte darauf, die Bankbescheinigung über die Vorfälligkeitsentschädigung aufzubewahren – das Finanzamt fragt diesen Beleg gern nach. Über die Finanzamt-Suche findest du im Zweifel schnell die richtige Anlaufstelle und Kontaktdaten deines zuständigen Amts.
Dokumentiere bei einer Umschuldung sauber, dass das neue Darlehen demselben vermieteten Objekt dient. Ein klarer Verwendungszweck im neuen Kreditvertrag erspart dir Rückfragen und sichert den Werbungskostenabzug ab.
Die drei Voraussetzungen für den Abzug im Überblick
Damit die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten durchgeht, müssen drei Punkte gleichzeitig erfüllt sein. Fehlt nur einer, scheitert der Abzug:
- Das ursprüngliche Darlehen hat eine vermietete Immobilie finanziert.
- Du vermietest weiter – die Immobilie bleibt in deinem Bestand.
- Die Entschädigung entsteht durch eine Umschuldung oder Ablösung ohne Verkauf, nicht im Zusammenhang mit einer Veräußerung.
Sobald ein Verkauf im Spiel ist, kippt die Einordnung automatisch in Richtung Veräußerungskosten. Diese Grenze ist scharf – Finanzämter und Gerichte schauen genau auf den Anlass der Kreditablösung.
So setzt du die Werbungskosten richtig an
Den Abzug machst du in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung geltend. Die Vorfälligkeitsentschädigung gehört dort zu den Schuldzinsen und Geldbeschaffungskosten. Anders als die Anschaffungskosten der Immobilie wird sie nicht über Jahre abgeschrieben, sondern in voller Höhe im Jahr der Zahlung berücksichtigt.
Rechtsgrundlage ist § 9 Einkommensteuergesetz, der Werbungskosten allgemein als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen definiert. Genau in dieses Raster passt die Vorfälligkeitsentschädigung bei fortbestehender Vermietung. Weitere Artikel rund ums Vermieten findest du im Themenbereich Immobilien & Wohnen.
Wird der Abzug vom Finanzamt abgelehnt, obwohl du weiter vermietest, lohnt sich ein Einspruch mit Verweis auf den fehlenden Verkaufsbezug. Behalte dabei die Einspruchsfrist von einem Monat ab Bescheiddatum im Blick.
Hebe alle Unterlagen zur Umschuldung mindestens bis zum Ablauf der Festsetzungsfrist auf: alten und neuen Kreditvertrag, die Abrechnung der Vorfälligkeitsentschädigung und den Nachweis der fortlaufenden Vermietung.
Höhe der Entschädigung und mögliche Fehler der Bank
Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist komplex und nicht selten fehlerhaft. Banken müssen unter anderem ersparte Verwaltungskosten und das Risiko des Kreditausfalls korrekt gegenrechnen. Eine zu hohe Entschädigung kannst du zurückfordern – das senkt zwar deinen abziehbaren Betrag, spart dir unterm Strich aber bares Geld.
Steuerlich gilt: Abziehbar oder als Veräußerungskosten anrechenbar ist nur der tatsächlich gezahlte Betrag. Bekommst du später eine Rückerstattung, musst du sie im Erstattungsjahr gegenrechnen. Plane diesen Zusammenhang von Anfang an mit ein, damit du keine unliebsame Korrektur durch das Finanzamt riskierst.
Typische Fehler, die den Abzug kosten
Der häufigste Fehler ist, die Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf trotzdem als Werbungskosten einzutragen – das streicht das Finanzamt zuverlässig. Ebenso oft wird vergessen, sie beim Verkauf wenigstens als Veräußerungskosten anzusetzen, sodass unnötig Steuern auf den Spekulationsgewinn anfallen.
Ein weiterer Stolperstein ist die selbst genutzte Immobilie: Hier gibt es weder Werbungskosten noch Veräußerungskosten, weil keine Einkünfteerzielung vorliegt. Und wer nach dem Verkauf den Erlös in ein neues Mietobjekt steckt, kann die alte Entschädigung trotzdem nicht beim neuen Objekt absetzen – sie bleibt dem abgeschlossenen Verkauf zugeordnet.
Was du jetzt tun solltest
Bevor du ein Darlehen vorzeitig ablöst, kläre den Anlass: Geht es um einen Verkauf oder um eine Umschuldung bei weiterlaufender Vermietung? Genau daran entscheidet sich, ob du die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten, als Veräußerungskosten oder gar nicht ansetzen kannst.
Sammle alle Belege – Kreditverträge, die Abrechnung der Bank und gegebenenfalls den Verkaufsvertrag – und ordne die Kosten in der richtigen Anlage zu. Bist du unsicher, welches Finanzamt zuständig ist oder wie du die Entschädigung einträgst, hilft dir unsere Finanzamt-Suche beim ersten Schritt weiter.
TippTriff die Entscheidung über die Kreditablösung bewusst mit Blick auf die Steuer: Willst du verkaufen, prüfe zuerst, ob die Zehn-Jahres-Frist abgelaufen ist. Planst du dagegen eine Umschuldung bei weiterlaufender Vermietung, sicherst du dir den vollen Werbungskostenabzug – kläre die Einordnung im Zweifel vorab mit deinem zuständigen Finanzamt oder einem Steuerberater.
Häufige Fragen
Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf meiner Mietimmobilie absetzen?
Nicht als Werbungskosten – das hat der BFH 2014 entschieden. Verkaufst du aber innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, mindert die Entschädigung als Veräußerungskosten deinen steuerpflichtigen Gewinn nach § 23 EStG.
Wann ist die Vorfälligkeitsentschädigung doch Werbungskosten?
Wenn du das Darlehen ablöst, ohne zu verkaufen, und die Immobilie weiter vermietest – etwa bei einer Umschuldung in einen günstigeren Kredit. Dann bleibt der Zusammenhang zur Vermietung bestehen und der volle Abzug in der Anlage V ist möglich.
Was gilt für meine selbst genutzte Wohnung?
Hier ist die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich nicht absetzbar. Es fehlt der Zusammenhang mit steuerpflichtigen Einnahmen, weil du keine Mieteinkünfte erzielst.
Wo trage ich die Entschädigung in der Steuererklärung ein?
Bei einer Umschuldung mit fortbestehender Vermietung in der Anlage V unter den Schuldzinsen. Beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist gehört sie in die Anlage SO als Veräußerungskosten.
Muss ich eine spätere Rückerstattung der Bank versteuern?
Hast du die Entschädigung als Werbungskosten abgezogen und bekommst sie später teilweise zurück, musst du den erstatteten Betrag im Jahr der Rückzahlung als Einnahme gegenrechnen.