Werbungskosten für Vermieter: Das kannst du absetzen

Was sind Werbungskosten bei der Vermietung?

Werbungskosten sind alle Ausgaben, die dir durch die Vermietung deiner Immobilie entstehen. Steuerlich gilt: Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung deiner Mieteinnahmen darfst du von ebendiesen Einnahmen abziehen. Die Grundlage dafür ist § 9 EStG. Am Ende versteuerst du also nur den Überschuss, der nach Abzug aller Kosten übrig bleibt – und der kann in den ersten Jahren sogar negativ sein.

Wichtig ist der enge Zusammenhang mit der Vermietung: Nur was wirklich der Erzielung deiner Mieteinnahmen dient, ist abziehbar. Private Anteile – etwa eine selbst genutzte Wohnung im Haus – musst du sauber herausrechnen.

Die wichtigste Position: die Gebäude-AfA

Den größten Posten bildet meist die Absetzung für Abnutzung (AfA). Du schreibst damit die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Jahre ab. Der Grund und Boden ist davon ausgenommen, denn er nutzt sich nicht ab. Du musst den Kaufpreis daher in einen Gebäude- und einen Bodenanteil aufteilen.

Die linearen AfA-Sätze nach § 7 Abs. 4 EStG betragen:

• 3 Prozent pro Jahr für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden,
• 2 Prozent für Gebäude mit Baujahr zwischen 1925 und 2022,
• 2,5 Prozent für Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden.

Für neu gebaute Wohngebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 kannst du alternativ die degressive AfA von 5 Prozent vom jeweiligen Restwert wählen – in den ersten Jahren ist das deutlich mehr.

Schuldzinsen und Finanzierungskosten

Hast du den Kauf finanziert, sind die Schuldzinsen für das Darlehen voll abziehbar – die Tilgung dagegen nicht, denn sie ist reine Vermögensbildung. Auch einmalige Geldbeschaffungskosten wie Bearbeitungsgebühren, Notarkosten für die Grundschuld oder ein Disagio zählen zu den Werbungskosten.

Erhaltungsaufwand: Reparaturen sofort absetzen

Reparaturen und Renovierungen an einer bereits vermieteten Wohnung sind Erhaltungsaufwand und im Jahr der Zahlung sofort in voller Höhe abziehbar – etwa ein neuer Anstrich, die Reparatur der Heizung oder ein erneuerter Bodenbelag. Größere Erhaltungsaufwendungen darfst du auf Antrag gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen, um deine Steuerlast besser auszusteuern.

Vorsicht: die 15-Prozent-Falle

Beim Kauf einer renovierungsbedürftigen Immobilie lauert eine Falle. Übersteigen deine Renovierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf netto 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Du kannst sie dann nicht sofort absetzen, sondern nur über die AfA über viele Jahrzehnte abschreiben. Plane größere Sanierungen deshalb möglichst erst nach Ablauf der Dreijahresfrist.

Laufende Kosten: Hausgeld, Grundsteuer und Versicherungen

Auch die laufenden Bewirtschaftungskosten zählen. Dazu gehören die Grundsteuer, Gebäude- und Haftpflichtversicherungen, Kosten für Hausverwaltung und Hausmeister sowie der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds bei einer Eigentumswohnung. Umlagefähige Nebenkosten, die du von den Mietern erstattet bekommst, sind ein Durchlaufposten: Du gibst sie als Einnahme an und ziehst sie zugleich wieder ab.

Fahrtkosten und sonstige Werbungskosten

Fahrten zu deinem Mietobjekt – etwa für Besichtigungen, Eigentümerversammlungen oder Reparaturen – kannst du mit der Pendlerpauschale oder den tatsächlichen Kosten ansetzen. Hinzu kommen Kontoführung, Telefon, Porto, Inserate für die Mietersuche, Maklergebühren sowie Beiträge zum Vermieterverein und Fachliteratur.

Verbilligte Vermietung an Angehörige

Vermietest du günstig an Familienangehörige, achte auf die Grenzen des § 21 Abs. 2 EStG: Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten. Liegt sie unter 50 Prozent, wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt – dann darfst du auch nur den entsprechenden Anteil der Kosten absetzen.

Alles in die Anlage V eintragen

Deine Mieteinnahmen und Werbungskosten erklärst du in der Anlage V – für jedes Objekt eine eigene. Die Gebäude-AfA trägst du dort gesondert ein, die übrigen Kosten in den jeweiligen Zeilen. Am bequemsten geht das elektronisch über ELSTER. Wenn du wissen willst, welches Finanzamt für deine Erklärung zuständig ist, findest du es über unsere Finanzamt-Suche. Weitere Ratgeber rund ums Vermieten findest du im Cluster Immobilien & Wohnen.