Was ist die Zweitwohnungsteuer?
Die Zweitwohnungsteuer ist eine örtliche Aufwandsteuer, die Städte und Gemeinden selbst erheben dürfen. Sie knüpft nicht an dein Einkommen an, sondern an die Tatsache, dass du dir das Halten einer zweiten Wohnung leistest – der Gesetzgeber wertet das als besonderen Aufwand, der besteuert werden darf. Eine bundesweit einheitliche Regelung gibt es deshalb nicht.
Ob in deiner Stadt überhaupt eine Zweitwohnungsteuer anfällt, hängt allein davon ab, ob die Kommune eine entsprechende Satzung beschlossen hat. Längst nicht jede Gemeinde nutzt diese Möglichkeit, doch gerade beliebte Wohn-, Studien- und Tourismusorte tun es. Wenn du wissen willst, welches Amt für deine Zweitwohnung zuständig ist, findest du es über unsere Finanzamt-Suche.
Wer muss Zweitwohnungsteuer zahlen?
Steuerpflichtig ist grundsätzlich jede natürliche Person, die neben ihrer Hauptwohnung eine weitere Wohnung im Gebiet der Kommune innehat und nutzt. Typische Fälle sind Berufspendler, die unter der Woche am Arbeitsort wohnen, Studierende mit eigenem Zimmer am Studienort sowie Eigentümer von Ferien- und Wochenendhäusern.
Entscheidend ist die melderechtliche Einstufung: Sobald eine Wohnung als Nebenwohnung gemeldet ist, geht die Kommune von einer steuerpflichtigen Zweitwohnung aus. Dabei spielt es keine Rolle, ob du die Wohnung gemietet hast oder selbst Eigentümer bist – auch die eigene, selbst genutzte Zweitwohnung wird besteuert.
Maßgeblich ist die Meldung, nicht die tatsächliche Nutzung. Wer eine Nebenwohnung anmeldet, sie aber kaum nutzt, zahlt trotzdem – melde nur das an, was du wirklich brauchst.
Wann gilt eine Wohnung als Zweitwohnung?
Eine Zweitwohnung ist jede abgeschlossene Wohnung, die du zusätzlich zu deiner Hauptwohnung für deinen persönlichen Lebensbedarf vorhältst. Schon ein möbliertes Zimmer mit eigenem Zugang kann darunterfallen. Reine Geldanlagen, also vermietete Wohnungen, die du selbst nicht bewohnst, sind dagegen keine Zweitwohnung im Sinne der Steuer.
Welche Wohnung deine Hauptwohnung ist, bestimmt das Bundesmeldegesetz: Bei Verheirateten und Familien ist es die vorwiegend genutzte Wohnung der Familie, bei Singles die überwiegend genutzte Wohnung. Der Mittelpunkt deiner Lebensbeziehungen entscheidet – nicht, wo du gerade beruflich gemeldet bist.
Wie hoch ist die Zweitwohnungsteuer?
Den Steuersatz legt jede Kommune in ihrer Satzung selbst fest. Die Spanne ist groß und reicht von rund 8 Prozent bis zu 35 Prozent der Bemessungsgrundlage. Hamburg liegt am unteren Ende, während Großstädte wie München, Berlin oder Stuttgart deutlich höhere Sätze ansetzen und einzelne Tourismusgemeinden besonders kräftig zugreifen.
Weil die Sätze so unterschiedlich sind, lohnt ein Blick in die aktuelle Satzung deiner Stadt, bevor du eine Zweitwohnung anmeldest. Mehr Beiträge rund ums Thema Eigentum und Mieten findest du in unserem Ratgeber-Bereich Immobilien & Wohnen.
So wird die Steuer berechnet
Bemessungsgrundlage ist in den meisten Städten die Jahresnettokaltmiete, also die Miete für ein Jahr ohne Heiz- und Nebenkosten. Auf diesen Betrag wird der jeweilige Steuersatz angewendet. Wohnst du in deiner eigenen Wohnung oder zahlst du eine auffällig niedrige Miete, setzt die Kommune eine ortsübliche Vergleichsmiete an.
Ein Beispiel aus München: Dort beträgt der Satz 18 Prozent der Nettokaltmiete. Bei einer Jahreskaltmiete von 9.000 € ergibt das eine Zweitwohnungsteuer von 1.620 € pro Jahr. Du siehst: Je nach Stadt und Miethöhe kann schnell ein vierstelliger Betrag zusammenkommen.
Prüfe in der Satzung, ob die Steuer auf die Kaltmiete oder die Bruttomiete berechnet wird. Wird versehentlich die Warmmiete zugrunde gelegt, zahlst du zu viel – ein kurzer Einspruch lohnt sich.
Anmeldung und Fristen
Sobald du eine Nebenwohnung beim Einwohnermeldeamt anmeldest, erfährt in der Regel auch die für die Zweitwohnungsteuer zuständige Stelle davon. Viele Städte fordern dich anschließend auf, eine Zweitwohnungsteuererklärung abzugeben, in der du Miethöhe und Nutzungsdauer angibst. Die Steuer wird dann per Bescheid festgesetzt.
Verpasst du die Anmeldung oder gibst du die Erklärung zu spät ab, können Verspätungs- und Säumniszuschläge anfallen. Die Steuer wird meist für das ganze Kalenderjahr erhoben; ziehst du unterjährig ein oder aus, wird in vielen Satzungen monatsweise abgerechnet.
Wer ist von der Zweitwohnungsteuer befreit?
Befreiungen regelt ebenfalls die jeweilige Satzung, einige Gründe finden sich aber fast überall. Häufig befreit sind Menschen mit geringem Einkommen: In München etwa kannst du dich befreien lassen, wenn deine positiven Einkünfte unter 29.000 € im Jahr lagen – bei Verheirateten und eingetragenen Lebenspartnern bis zu 37.000 €.
Ebenfalls häufig ausgenommen sind Verheiratete, die aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung halten und deren Hauptwohnung die gemeinsame Familienwohnung ist. Auch Wohnungen in Pflege- oder Therapieeinrichtungen sowie Unterkünfte, die ein Arbeitgeber stellt, sind je nach Satzung steuerfrei.
Befreiungen gibt es nur auf Antrag und meist nur bis zum 31. Januar des Folgejahres. Wer den Antrag vergisst, zahlt – selbst wenn er eigentlich befreit wäre.
Studenten und Auszubildende
Studierende sind besonders oft betroffen, weil sie an ihrem Studienort ein Zimmer anmelden, aber offiziell noch bei den Eltern wohnen. Wer geringe Einkünfte hat, kann sich in vielen Städten über die Einkommensgrenze von der Steuer befreien lassen. Als Nachweis dient zum Beispiel der BAföG-Bescheid.
Eine Alternative ist, die Wohnung am Studienort als Hauptwohnung anzumelden. Dann entfällt die Zweitwohnungsteuer – allerdings solltest du vorher prüfen, ob das andere Nachteile hat, etwa bei der Familienversicherung oder beim Kindergeld.
Zweitwohnungsteuer von der Steuer absetzen
Hältst du die Zweitwohnung aus beruflichen Gründen, kannst du sie im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung als Werbungskosten geltend machen – und dazu gehört grundsätzlich auch die Zweitwohnungsteuer. Nach § 9 Einkommensteuergesetz sind die Unterkunftskosten bei einer Zweitwohnung im Inland allerdings auf höchstens 1.000 € im Monat begrenzt.
Wichtig ist seit einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 13. Dezember 2023: Die Zweitwohnungsteuer zählt zu diesen Unterkunftskosten. Hast du die 1.000-Euro-Grenze mit Miete und Nebenkosten schon ausgeschöpft, bringt dir die Zweitwohnungsteuer steuerlich nichts mehr. Liegst du darunter, kannst du sie zusätzlich ansetzen.
Kosten für einen separat angemieteten Stellplatz oder eine Garage fallen nicht unter die 1.000-Euro-Grenze und sind zusätzlich absetzbar. Sammle dafür alle Belege getrennt.
Häufige Fehler bei der Zweitwohnungsteuer
Ein klassischer Fehler ist, die Befreiung erst dann zu beantragen, wenn der Bescheid schon da ist – dann ist die Frist oft abgelaufen. Ebenso ärgerlich: die Hauptwohnung beim Umzug nicht umzumelden, sodass plötzlich zwei Nebenwohnungen oder eine falsche Hauptwohnung registriert sind.
Auch beim Absetzen geht häufig etwas schief. Wer die Zweitwohnungsteuer zusätzlich zur ausgeschöpften 1.000-Euro-Grenze ansetzt, bekommt sie vom Finanzamt gestrichen. Prüfe deinen Bescheid deshalb immer genau und lege bei Fehlern fristgerecht Einspruch ein.
Was du jetzt tun solltest
Bevor du eine Zweitwohnung anmeldest, schau in die Satzung deiner Stadt: Sie verrät dir Steuersatz, Bemessungsgrundlage und mögliche Befreiungen. Halte deine Mietunterlagen bereit, prüfe Bescheide sorgfältig und stelle Befreiungsanträge rechtzeitig.
Wenn du die Wohnung beruflich nutzt, denk an die doppelte Haushaltsführung in deiner Steuererklärung – so holst du dir einen Teil der Kosten zurück. Das passende Finanzamt für deine Steuererklärung findest du hier.
Berufspendler mit Zweitwohnung in München (Steuersatz 18 % auf die Jahresnettokaltmiete)
| Monatliche Nettokaltmiete | 750 € |
| Jahresnettokaltmiete (Bemessungsgrundlage) | 9.000 € |
| Steuersatz | 18 % |
| Zweitwohnungsteuer pro Jahr | 1.620 € |
vereinfachtes Beispiel; Satz und Bemessungsgrundlage richten sich nach der Satzung deiner Stadt
TippBewahre den Mietvertrag, alle Nebenkostenabrechnungen und den Zweitwohnungsteuerbescheid in einem eigenen Ordner auf. Beantragst du eine Befreiung, hast du die Einkommensnachweise sofort zur Hand – und beim Absetzen über die doppelte Haushaltsführung kannst du Miete, Nebenkosten und Steuer lückenlos belegen.
Häufige Fragen
Muss ich für eine eigene Zweitwohnung auch Steuer zahlen?
Ja. Die Zweitwohnungsteuer fällt unabhängig davon an, ob du die Wohnung mietest oder selbst besitzt. Bei Eigentum setzt die Kommune eine ortsübliche Vergleichsmiete als Bemessungsgrundlage an.
Wie hoch ist die Zweitwohnungsteuer im Schnitt?
Das hängt stark von der Stadt ab. Die Steuersätze reichen von rund 8 Prozent bis 35 Prozent der Jahresnettokaltmiete. Bei einer Kaltmiete von 9.000 € im Jahr und 18 Prozent Satz zahlst du zum Beispiel 1.620 € jährlich.
Können sich Studenten von der Zweitwohnungsteuer befreien lassen?
In vielen Städten ja, wenn das Jahreseinkommen unter einer festgelegten Grenze liegt. Den Antrag musst du selbst stellen, meist bis zum 31. Januar des Folgejahres, und Nachweise wie den BAföG-Bescheid beilegen.
Ist die Zweitwohnungsteuer von der Steuer absetzbar?
Bei einer beruflich bedingten doppelten Haushaltsführung gehört sie zu den Unterkunftskosten. Diese sind im Inland auf 1.000 € pro Monat gedeckelt. Nur wenn du diese Grenze noch nicht ausgeschöpft hast, wirkt sich die Steuer steuermindernd aus.
Wie vermeide ich die Zweitwohnungsteuer ganz?
Du vermeidest sie, indem du nur eine Wohnung als Hauptwohnung führst und keine steuerpflichtige Nebenwohnung anmeldest – etwa, indem du den Wohnsitz am Arbeits- oder Studienort zur Hauptwohnung machst. Prüfe vorher mögliche Nachteile.